原标题：国内存量商业地产如何迭代升级？且看老外商业百货如何自我摧毁再造！

　　汇总国内近期开业的百货改造项目，本次中房社目光聚焦在国外的百货改造项目，分别是巴黎春天、伦敦塞尔福里奇百货以及柏林卡迪威百货商场。

　　说到百货改造，首先要提的就是巴黎春天。巴黎春天是世界知名的百货商场，由Jules Jaluzot和Jean-Alfred Duclos于1865年创立，总部位于巴黎的奥斯曼大道。

　　巴黎春天在悠久的历史中不断革新购物方式，它是第一家使用电力系统和电梯的购物商场，也是最早引入现代建筑技术的商场，例如大尺寸的旋转楼梯，以及42米高的圆顶。

　　巴黎春天近期改造部分，在于引入一个全新的中庭，为顾客提供所有楼层的视野。届时建筑的纵向交通将得到改善，中庭也将成为一个新的地标。一个全新的空间被打造出来，由商场的底端一路延伸至9层的高度。

　　建筑师将一个纵向的圆顶（也叫做“面纱”）引入了建筑的核心。这一做法致敬了商场建于1894年的标志性的彩色玻璃圆顶。整块面纱重达24吨，看上去却如同漂浮在玻璃地板和镜面屋顶之间。

　　面纱的高度为25.5米，宽度为12.5米，由白色的铝板构成，上面有大约17200个花瓣状的穿孔，孔洞上覆盖着一层双色玻璃，该玻璃会随着人们的视角变化而发出彩虹色的光芒。

　　由两层铝板构成的花形浮雕是对古老彩色玻璃图案的重新阐释。重复的花纹逐渐变得失序，从而在白色的表面上构成一场色彩的爆炸。

　　面纱的几何来源于对中庭空间四个角落的连接，二维的弧形面板为其塑造了整体形态。精确的装配过程保证了每块面板的完美固定。

　　面纱的背面装有单向的镜面，其内部隐藏着新装配的12座自动扶梯。镜面不仅完善了面纱的对称性，同时也令中庭空间显得更加宽阔。

　　塞尔福里奇是一家位于伦敦中心城区的百货商店，位于牛津街一座建于1929年的宏大的学院派建筑中。起初，这两座建筑被一条街道分隔，并由跨过街道的桥相连接。之后，这条街道被新建的混凝土填充建筑和通往地下室的物流通道占据。最终不同风格、层数和功能的建筑的聚集形成了现在的商场。

　　近几年，塞尔福里奇公布了多个再开发计划，来重现原建筑品质，并基于这一历史遗产来提供独特的当代零售体验。本次改造在面向杜克街的立面中央设计新的入口建筑，替代现有的混凝土填充建筑；并在整个百货商店的东翼新建一个饰品区。

　　商场中最基本的空间元素——地面、天花和立柱——独立于零售陈列布置的主要元素。在牛津街历史建筑中，传统石膏装饰线条的立柱被恢复至最大高度，天花镶板也以原来的布局重新呈现。

　　在北侧建筑中，引入了新设计的柱子和天花镶板，是一种对建筑古典原貌的抽象解读。地面的选材，则遵循塞尔福里奇期望延续走道白色石材的原则，采用了白底白色骨料的水磨石。

　　塞尔福里奇对建筑遗产、百货商店在城市中的形象，以及奢侈品零售业的未来有很深入的理解。本次改造不仅将这些元素统一起来，同时将沿杜克街的不同建筑缝合起来。

　　卡迪威自1907年开业以来，在欧洲大陆就确立了自己最大百货商场的地位。对于本次改造项目而言，由雷姆·库哈斯主持的这家荷兰建筑事务所提出将这座90,000平方米大小的建筑分成四个“象限”。

　　每个象限代表了不同的建筑形式和商场特质，以面向不同的消费群体。这种独特的策略将会在同一屋顶下形成四个各不相同的百货商场。

　　“把原来的大体块分成几个更小的、更容易到达和更加畅通的部分，就好像不同的城市区域都在统一的城市肌理中共存一样。”顺应十字形的组织方式，每个部分都会通过不同的街道入口到达。

　　在整个九层高的建筑中，通高空间在大小和外延上均会被改造，防止有任何的重复，让每层楼都与众不同。

　　目前商店的顶层是一家拱形屋顶餐厅，方案则以一个简洁的玻璃体量与立面有机地融合在一起，形成一个露天庭院，从这里可以俯瞰整座柏林。

　　如果说建筑和动线的改造则是项目的灵魂，那么定位和品牌的调整是项目改造的基础，目前国内外常见的百货转型做法主要有以下四点：

　　传统百货商场老旧的物业、陈旧的业态布局显然不能满足消费升级带来的需求变化，加上全国各地蜂拥开业的购物中心带来的冲击，百货商场不得不重新审视市场，重新改造，包括门店形象升级，业态配比调整，丰富业态和品牌等。

　　购物中心化是百货转型的一大趋势，依赖原有的门店物业和多年积累的商业资源，通过硬件改造，经营模式调整，重新招商开业。

　　转型奥特莱斯，是百货变革的方向之一。百货转型奥特莱斯，以“品牌+低价”吸引消费者，同时与购物中心形成错位经营，可以避开与购物中心的直面竞争。

　　百货企业全面推进门店数字化改造，加速线下与线上资源的整合，以提升顾客体验。

　　以国外百货为例，很多百货公司都拥有自己的商品品牌。采取自有品牌策略――零售业与制造业的复合、商业品牌与商品品牌的叠加，从设计、制造到销售垂直一体化管理，最大限度降低成本，使得渠道优化。

　　拥有自有品牌不但能够保持各地门店品牌的一致性，而且能够降低采购成本，同时也解决了商品品牌选择受制于供应商渠道的问题。

　　整个零售行业都面临着转型升级的变革，许多百货企业积极探索新经营模式、开发“新物种”，瞄准更具体精确的目标市场。与传统业态相比，新物种更加重视顾客体验。

　　未来百货行业应以消费者需求为导向，积极创新求变顺应消费升级，打造具有竞争力的业态组合，重构商业消费新生态，以科技智能引领新零售，打造智慧零售，发展成融合线上线下、社交化、场景化及多业态的经营格局。

　　纵观各大企业的业绩极其影响因素，可喜的是，在业绩增长的企业中，其百货零售板块业绩均出现明显增长，而业绩下滑的企业，多半是受非百货零售业的影响。历经变革之后的百货行业，如今正初露新貌，随着变革的深入推进，百货业的未来将有更多的期许。返回搜狐，查看更多