这几天一条新闻传遍了朋友圈，市民赵先生近日通过司法拍卖拍到了一处房产，房产的2到5楼都归赵先生所得，而一楼依旧还是在原房产主人的名下。原本这几日赵先生想装完修然后开开心心的搬进去住，但没想到却发生一件赵先生又苦恼又哭笑不得的事，原来原房产主人竟然将楼梯给拆了，这让赵先生十分气愤，按常理来说赵先生和原楼主都有该楼梯的共同使用权，但却不经赵先生允许擅自将楼梯拆除。而该楼主却称，一楼的楼梯为他所有，处于安全的考虑便将一楼的楼梯给拆了，赵先生无权妨碍。无奈之下赵先生只好用木头搭建了一个楼梯用于出入，可是没想到隔了几天便被破坏掉了只好修了一个铁做的楼梯。随后赵先生找到了有关部门询问这件事的解决方法，但是工作人员给出的解答却是由于该房子是由原主人个人出资建设，因而当初就没有对楼梯有财产分割的鉴定由于此类事件也是第一次遇到，他们也不知道该怎么处理，便把皮球踢给了住房保障局，要赵先生去哪里了解。目前依然没有得到明确的答复还在协商处理中。

　　首先根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第10条的规定：“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。”

　　是否可以分割属于行政审查范围。根据《国有土地出让和转让暂行条例》第25条第2款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”因此法院在拍卖处置前应该先征求登记机构的意见，对被执行的房屋是否可以分割予以确认。

　　其次，作为法院依法嘱托不动产登记机构登记，除免除当事人的申请义务以外，提供相应的材料也属于法院需履行的职责。根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.3中规定“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果； ”

　　虽然此规定属于当事人申请需提供的，与法院嘱托登记不同。但法院嘱托不动产登记机构办理分割转移登记时，也应提供相应的材料，否则登记机构将无法办理。

　　根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第4款规定：“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”以及《规范》1.3.1规定：“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。”

　　根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条第2款规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”

　　因此，基于不动产登记机构的审查职责，应该对法院协助执行中存在问题的提出专业的审查建议。

　　1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条，规定了对执行法院强制拍卖行为合法性的评价规范和追责程序，即归责于执行法院的原因，拍品展示和瑕疵说明严重失实，造成重大误解，导致购买目的无法实现的，当事人、利害关系人可以请求撤销网络司法拍卖；但是拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。即如果法院将不可分割的房屋予以拍卖，可能构成法院拍卖行为违法，撤销拍定致使合法权益遭受损失的，相关人员可以申请国家赔偿。

　　2、《物权法》第32条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”并根据《物权法》第、36、37条的规定“权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”

　　回到本案，该幢房屋的楼梯如属于室内楼梯，在利用时缺乏独立性，可能不符合分割的条件，这也就给后来的矛盾埋下了引子。通过此案可见，法院在处理涉及到行政机关专业判断的问题时应该保持谦抑，应先征求行政机关的意见，否则可能导致案件事不了，引发新的矛盾和承担不必要的责任。返回搜狐，查看更多