，从住宅品质、小区规划和服务管理三方面，通过绿色化、健康化、智慧化、全龄化赋能，提升住宅品质。值得注意的是，《指引》明确适用于济南市辖区的新建住宅，改建、扩建的住宅可参照执行。这是落实《山东省住房和城乡建设厅关于印发山东省高品质住宅开发建设指导意见的通知》要求，将促进济南房地产业高质量发展，全面提升全市住宅品质。

　　《指引》分为以下七类指标：工程质量、功能空间、室内环境、规划布局、配套设施、小区环境、服务管理，每类指标包含控制项和提升项。控制项为住宅品质提升必须满足的基本要求，提升项供建设单位根据项目开发定位，综合考虑住宅建筑的功能类别、地域状况、运营模式和投资规模等因素，选择适宜的条款，进一步提升住宅品质。

　　“工程质量”控制项中，明确了建筑出入口及平台、公共走廊、门厅、电梯厅、厨房、浴室、卫生间等地面 ，建筑室内外活动场所，建筑坡道、楼梯踏步等的防滑标准及要求等级。并要求地下室基础采用平板式筏基时，筏板的厚度不应小于400mm；当建筑不设置地下室且室内回填土厚度大于2.0m时，首层地面应设结构梁板；厨房排水立管及其出户管管径不应小于 DN100。另外，住宅套内插座配电回路的导线mm²。“工程质量”提升项要求，建筑高度33m以上的住宅建筑应采用建筑保温与结构一体化技术；6层以上的住宅应采用装配式技术、工业化建造技术和模数协调技术；住宅应推广应用太阳能、地热能、风能、空气能等多种低碳环保技术住宅卫生间应采用同层排水技术，优先采用不降板或小降板同层排水方式。

　　“功能空间”控制项包括：住宅层高不应小于3.00m；入户层为4层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置1部可容纳担架的电梯；住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计，分体式空调室外机位净尺寸不应小于1.20×0.60×0.90m (长×宽×高),集中式空调室外机位净尺寸不应小于1.50×0.80×1.60m ( 长x宽×高)。空调百叶通透率不小于70%；住宅开敞阳台、外廊、室内回廊、中庭、内天井、上人屋面及楼梯等处的临空部位应设防护栏杆(栏板),有效净高不应小于1.20m；地下车库内小型汽车车位宽度不应小于2.50m。

　　“功能空间”提升项在功能完善、配置升级、智能家居和空间可变四个方面做了要求。住宅地上、地下单元入口应设大堂，使用面积不应小于15m² (含走道)；住宅地上公区室内走道净宽不应小于1.30m, 户门外应留有进深不小于1.5m的缓冲空间，住宅户门不应设置门槛；12层及以上的住宅，每单元应设2部电梯，电梯候梯厅和楼梯平台共用时，平台净深不应小于2.10m；地下车库净高不应小于2.4m,车库主通道宽度不应小于6.0m。

　　“室内环境”控制项包括：卧室、起居室(厅)分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体，分户墙上不宜设开关、插座等，当设置时应错位布置；除厨房、卫生间外的住宅楼板厚度不应小于120mm,并应设厚度不小于5mm的隔声垫，楼地面与墙面交界处应设同样隔声垫板将楼面与墙体隔开；住宅户内排水管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施；电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间(空间)相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房均应采取有效的隔声减振措施；住宅户内应预留双向新风换气系统安装条件。

　　“室内环境”提升项从环境安静、空气清新、水质健康、光照良好、热湿环境5方面做了要求。要求，临近交通干线的卧室、起居室(厅)外门窗的计权隔声量不应小于35dB；住宅应安装可调节的双向新风换气系统，新风系统宜具备除尘、降霾、热量 回收功能；住宅应预留全屋净水系统安装空间，并预留其给排水条件；小区室外标识夜间清晰可见，熄灯时段自动关闭装饰性照明；冬季供暖室内计算温度不应低于20℃。

　　“规划布局”控制项中，明确含车行入口的小区主要出入口前应设进深不小于10m 的缓冲空间；小区应人车分流，机动车就近进入地下车库，当设置地面机动车停车位时， 应沿外围车行道路布置，不得与人行道路交叉；小区应就近布置集中电动自行车停车棚，充电设施安装到位；小区各单元入口均应为平坡入户，搬家及急救车辆应方便到达每个单元地上出入口；小区应设置远离主要出入口的垃圾周转点，单元的地上地下出入口附近应设置垃圾收集点。

　　另外，提升项从布局合理和交通便捷两方面做了要求。包括：高层住宅主要居室与相邻建筑窗户间直视距离不应小于18m、小区内部不应设置地面停车位等。

　　“配套设施”控制项包括6大方面。要求小区主入口处应设大堂，布置物业前台、会客区、公共卫生间等功能；小区主要出入口、单元门厅或临近小区主要通道等位置附近设置智能信报箱 (群)、快递柜，并预留电源；小区应设置健身场地、老年人儿童活动场地，并配备相应活动设施；小区应在出入口、地上地下单元大堂设置无接触门禁系统；住宅电梯应设置智能监测设备，防止电动自行车进入；在小区内业主出入口、主干道路、重要活动场所、楼座单元(包括室外及地 下车库进入楼座单元处、一层及地下电梯大堂、电梯轿厢等)关键位置，设置全面高清数字视频监控，小区周界设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

　　提升项则从配套设施和智能小区两方面提出了新要求。要求小区内应设置老年活动场地、儿童活动场地；在满足规划条件及相关配置标准规定的前提下，应增设小区公益性服务设施，如小区食堂、小区图书馆、四点半学堂、老年活动站、小区健身房等。智能小区内老年活动场地、儿童活动场应设置无死角监控。

　　“小区环境”控制项包括小区内植物应乔、灌、草多层级搭配，注重季相和色叶变化，常绿乔灌木数量占总量不应小于30%,乔木设置数量平均不应小于3株/100m², 乔木胸径不小于 15cm 的占比不小于20%；小区出地面风井、管井、设备设施等应采取美化处理措施，室外检查井不应设置在主要人行、车行通道上；小区内应设连贯的标识系统，住宅单元出入口处应设置标识牌，标识楼号和单元号，夜间清晰可见。

　　另外，又从场地环境、绿化丰富、建筑造型三个提升项做了新要求。包括，应对交通干道的噪声，采取设置声屏障或利用景观绿化带等降噪措施，优化场地声环境；区应设置屋顶绿化或其他形式的垂直绿化，打造立体花园小区；建筑立面风格应体现当地文化历史特点并与周边环境相协调等。

　　“服务管理”控制项明确了小区交付后的事项。小区交付后，物业服务标准不得低于《物业服务合同》约定的物业服务等级标准；物业服务团队项目经理应向社区(未组建社区的向街道)报道，每两个月召开一次物业恳谈会；应在小区显著位置设置全市统一的《济南市物业管理监管职责及投诉受理电话公示牌》《济南市物业服务信息公示栏》和《济南市业主委员会/ 临时物业管理委员会/环境和物业管理委员会信息公示栏》；建设单位应当在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心，公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话，用于处理建设遗留问题和接受业主报修；小区消防控制室、安防监控室、智能控制室、生活(消防)水泵房、通风机房、电梯机房等重要设备用房应规范运行，每季度至少向小区居民开放一次，接受监督。

　　“服务管理”提升项包括智慧运维和人文关怀。包括物业应搭建智慧小区服务平台、引入智能自助生活设施；社区设置用于静思、宣泄或心理咨询等作用的心理调节设施，定期为残疾人、 空巢老人等送温暖等。