还记得去年11月我们曾推送过，位于朝阳奶西的中建宸园项目开盘，并在北京的新房项目中首次尝试推出由购房者自愿选择的装修升级方案。

　　上周五，该项目的叠拼展示区开放，为了调查一下这个项目精装修的“含金量”，周末顺便去了一趟它的展示区。却发现了一个很有意思、在北京新房中也很少见的情况，就是这个项目的展示区刚刚建成开放，房子已经快卖完了，就剩下10套左右房源。

　　也就是说，之前购房者只是看户型图，就把大部分房子给买了，这可是总价在3000万左右的豪宅啊，不禁让人感慨两点，一是现在朝阳最好卖的新房还得是望京；二是北京的有钱人线

　　中建宸园这个项目是去年11月初开盘的，主打的是洋房和叠拼产品，当时开盘的是约170平米、210平米的洋房，208套房源开盘当天就基本售罄了。

　　而后，该项目64套叠拼也开盘了，但当上周展示区建成要开放的时候，房源却基本卖完了。

　　通常，每个楼盘的展示区，都是用实景来吸引购房者、促进销售的，因此一般都是在刚开始销售时展示区就已经开放了。而这次中建宸园的展示区，这项功能显然“微乎其微”了。在这个节点之下，似乎已经不再是一个助力销售的道具，而是一次颇具文化情怀的亮相，将实景呈现给市场，呈现给业主。

　　单套下叠仅地上建筑面积就约285平米，总价要3000万左右，这样的房子并不是普通人可以企及的，为什么还卖的那么快、那么火？

　　其实从整体上看，这两年在整体楼市并不太好的大背景下，北京的高端改善类项目却成交明显上升，有机构的统计数据也显示，今年一季度，北京高端改善类房源成交约1400套左右，环比增加超两成。

　　不过高端改善类项目的成交也有分化，总体的逻辑还是区位因素，城区的高端项目成交明显要更好。

　　奶西从2015年起就一直没有供过地，朝阳区是先做土地的一级开发、做规划，从去年第二批集中供地开始，奶西片区“爆发”，接连供应了3个地块。

　　如果从区域楼市的角度看，奶西片区先规划后开发的模式显然是让楼市受益的。如果放在7年前，望京还没有北扩，奶西的价值还并没有如今这么大。

　　而近几年随着望京北部的一堆互联网大厂的进驻，以及电子城北区内阿里新总部的年底投用，奶西的价值凸显出来。毕竟，从奶西到这些大厂直线公里，这样的通勤距离，无疑非常适合。

　　周末去的时候走来广营北路，几年前去东洲家园时走过，当时还是坑坑洼洼，如今从望京到奶西，一条宽阔的大路直达，确实改善了许多。

　　在奶西供地时，就考虑到了差异化，中建宸园的容积率只有1.4，周边地块都在2以上，这就决定了各个项目产品是不一样的，中建宸园的户型更大，面积稍小的洋房也是建面约170平米和210平米的四居，叠拼更是建面约320到400平米。

　　目前，来广营和北苑片区的大都是楼房，而中建宸园则是洋房和叠拼。价格方面，中建宸园的指导价是8.9万元/平米，而京承高速对面的来广营地区，目前一些品质较高的二手房小区房价已经达到12万元/平米以上，即便是北纬40度这样的普通住宅小区，也达到约8.9万。而奶西另一侧的北苑片区，二手房价已经摸到了约10万元/平米。

　　对比低密度小区，以最关键的指标楼间距为例，中建宸园的叠拼是4层高，分上叠和下叠，楼间距最大可以达到约33.5米，而市场在售的同类叠拼一般楼间距是在15-18米。

　　最值得一提的是建筑质量，记得之前我们曾经推送过，北京正在研究百年住宅标准，并计划未来在新建住宅中全面实施百年住宅标准，引发了网友的热议。

　　建筑的耐久年限可分为100年、50年、30年等多种层级。此次，中建智地在宸园这个项目上将通过加大钢筋保护层厚度、提升钢筋用量，采用性能更优良、品质更高的混凝土原材料，达到结构主体耐久性设计年限100年的高标准。室内的隔音隔震、水电耐久、保温排水等“隐形”细节上，都踏实地做到了远高于市场平均水平的标准与要求。

　　宋风的园林和建筑也很吸睛，相比以往叠拼项目单层3米左右的层高，这个项目的首层层高达到了约3.5米至3.9米，二层也有约3.3米。地下部分的层高则达到了约5.9至6.45米。

　　而且，目前一般叠拼都是每层面积并不大，不但压低了别墅类住宅的档次，而且造成了空间的不实用和浪费。而宸园的叠拼地上单层面积将近约140平米，这在北京新房项目中几乎没有。整个房屋，从一层到二层，客厅和卧室全部朝南，全屋只有厨房朝北。客厅的面宽达到约9.5米。

　　之前关于开发商提供装修升级包的这种方式，不同的人有不同的观点，有购房者担心这又是开发商为了多挣钱挖的“坑”，这也是上周末去展示区验证的主要原因。

　　首先，据现场销售介绍，和洋房一样，该项目的叠拼的精装修升级也是购房者自愿选择的，展示区公示了“免费”的装修交付标准和“提质增配”交付标准，并明确到各种装修材料的品牌和材质。

　　进入下叠展示区，最显著是南向一面整体约10平米的大板玻璃，用的是德国旭格系统门窗，这是目前市场上12万+以上的豪宅使用的，隔热、隔声、防盗等级高。

　　设计了中西两个厨房，中厨大U字型整体橱柜，墙面为诺贝尔定制超大岩板，橱柜则德国用的是柏丽橱柜。

　　厨房用的是弗兰卡水槽，全套的美诺电器。包括四门冰箱、油烟机、灶台、烤箱、洗碗机等。上京东查了一下，美诺的洗碗机、烤箱价格都在2万元以上，四门冰箱最便宜的也要5万多元。

　　卫生间洁具用的也是顶级奢侈品牌唯宝，搭配德国高仪的龙头、花洒，劳芬的浴缸。而且无论上叠还是下叠都配备电梯，也包含在装修升级方案中。

　　同时，展示区的房间内还可以看到大量天然奢石的使用，包括电视背景墙、厨房岛台、卫浴墙面等；装修工艺也很复杂，比如弧形吊顶、人字拼接复合地板、双开玉石拼接户内门等。

　　不得不说，这样档次的装修已经是市面上一线豪宅的奢装标准了。该项目的装修升级单价是约5500元/平米，如果业主自己去装修，大概率会比这个价格花费更高，而且，选择升级的购房者是直接和开发商签订提质增配协议，开发商承担装修的主体责任，装修款也纳入预售资金监管，对业主来说也吃下“定心丸”。

　　可以看出，除了区位优势，品质方面也要得到购房者的认可，这才是新房卖得好的关键。